Hai ngôi sao hy vọng cho thị trường bất động sản
Đã qua nửa đầu năm 2023, gam màu xám vẫn bao trùm bức tranh toàn cảnh ngành địa ốc dù nhiều “phao cứu sinh” đã được tung ra. Chính sách chưa ngấm, tiền trong dân cạn kiệt, thủ tục pháp lý “ngáng chân” doanh nghiệp... Liệu phân khúc nào sẽ phục hồi sớm nhất trong nửa cuối năm?
Xung quanh vấn đề này, TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam đã dành cho VnBusiness cuộc phỏng vấn riêng.
Chính sách chưa… “ngấm”
Nhìn lại 6 tháng đã qua của năm 2023, ông đánh giá như thế nào về những chuyển biến trên thị trường bất động sản?
-Trước tiên, tôi đánh giá Chính phủ đã làm rất tốt trong công tác điều hành chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ.
Về chính sách tài khóa, đầu tư công được tích cực đẩy mạnh để xây dựng các cơ sở hạ tầng, đường sá giao thông,... là động lực để thúc đẩy tăng trưởng trong nước và tăng tính liên kết vùng ở những nơi được đầu tư cơ sở hạ tầng.
Về chính sách tiền tệ, hạn mức tín dụng được nới, lãi suất điều hành cũng được điều chỉnh giảm liên tiếp. Qua đó, giúp doanh nghiệp có nguồn vốn và khả năng chi trả những khoản chi phí tài chính.
Đây là 2 chính sách mà tôi đánh giá đã và đang được điều hành rất kịp thời, qua đó hỗ trợ cho nền kinh tế nói chung, đạt mục tiêu tăng trưởng quốc gia, giúp cộng đồng doanh nghiệp có thêm dòng tiền để duy trì và mở rộng sản xuất.
Riêng đối với lĩnh vực bất động sản, từ cuối năm 2022 đến nay, có thể thấy Chính phủ đã liên tục thông qua rất nhiều nghị quyết, nghị định, thông tư nhằm gỡ khó cho thị trường.
Đặc biệt, ngày 17/11/2022, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp đã được thành lập.
Tuy nhiên, bên cạnh những “điểm sáng” nêu trên, vẫn còn những “điểm mờ” đang tồn tại song song.
Thứ nhất, tôi đánh giá sức mua trên thị trường hiện nay đang rất yếu. Lý do là bởi thu nhập của người dân bị hạn chế trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phải chịu nhiều tác động tiêu cực từ kinh tế thế giới nói chung.
Thứ hai, nguồn cung bất động sản khan hiếm và mất cân đối, đặc biệt là sự vắng bóng của các sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Thứ ba, dù Chính phủ đã nỗ lực rất lớn để giải quyết khó khăn nhưng thị trường bất động sản vẫn còn vấp phải rất nhiều rào cản liên quan đến các vấn đề pháp lý như thủ tục phức tạp, quy trình phê duyệt thẩm định dự án đầu tư tốn quá nhiều thời gian…
Lý do nào khiến những chính sách được ban hành vẫn chưa “ngấm” quá nhiều vào đà phục hồi của ngành địa ốc?
-Như tôi đã nói, trên thực tế, các quy trình phê duyệt dự án còn quá khó khăn dẫn đến nhiều dự án không thể triển khai. Mà khi dự án không thể triển khai, doanh nghiệp có vay được vốn cũng chẳng để làm gì. Đây chính là điểm nghẽn lớn đối với lĩnh vực bất động sản trong bối cảnh hiện nay.
Nhìn ở khía cạnh tích cực, tôi đánh giá những chính sách tài khóa, tiền tệ mà Chính phủ đưa ra là rất tốt, cộng thêm việc lãi suất được điều chỉnh giảm liên tục đã hỗ trợ đáng kể cho cộng đồng doanh nghiệp trên cả nền kinh tế nói chung.
Tuy nhiên, với riêng lĩnh vực bất động sản, tăng trưởng tín dụng thời gian qua vẫn còn nằm ở mức thấp. Khi vướng mắc thủ tục pháp lý, doanh nghiệp không thể thực hiện dự án, dẫn đến cũng không thể đi vay vốn để tiếp tục phát triển. Cho nên, có thể nói việc giảm lãi suất lúc này thậm chí không có ý nghĩa nhiều đối với một số doanh nghiệp địa ốc.
Chưa kể tuy đã giảm lãi suất, nới rộng hạn mức nhưng trên thực tế, việc doanh nghiệp vẫn kêu “khó” khi tiếp cận vốn vay cũng là điểm nghẽn cần quan tâm.
Tựu trung lại, thứ nhất, độ thẩm thấu của chính sách còn chưa thực sự tác động nhiều đến nền kinh tế. Thứ hai, vướng mắc pháp lý đã và đang làm “tắc” cả thị trường. Điểm nghẽn lớn nhất trên thị trường bất động sản không nằm ở vấn đề chính sách hay tiền tệ, mà nằm ở hành lang pháp lý.
Dòng tiền “cạn” và niềm tin trên thị trường
Hiện tại, lãi suất huy động đã giảm đáng kể so với thời điểm đầu năm. Theo ông, điều này có giúp kích thích dòng tiền trong dân “chảy” vào địa ốc?
-Chúng ta đang phải chịu nhiều tác động từ các nền kinh tế lớn trên thế giới, nhiều ngành nghề kinh doanh trong nước bị liên lụy. Nhiều nơi, người lao động phải đối mặt với làn sóng sa thải nhân sự, cắt giảm lương, nguồn thu nhập bị ảnh hưởng đáng kể.
Khó có thể đo lường chính xác lượng tiền của trong nhân dân lúc này. Tuy nhiên, theo tôi, dù lãi suất đã và đang hạ nhiệt, hình thức gửi tiền tiết kiệm đã giảm sức hấp dẫn nhưng dòng tiền trong dân hiện cũng không còn nhiều, chứ chưa nói đến chuyện sẽ “chảy” vào địa ốc hay một lĩnh vực nào khác.
Trong bối cảnh hoạt động sản xuất kinh doanh của nhiều doanh nghiệp đang lâm vào cảnh khó khăn, người lao động phải loay hoay đương đầu với thực trạng bị mất việc hoặc giảm lương thì làm sao còn có thể nghĩ đến chuyện tích lũy?
Dòng tiền cạn kiệt, vậy đến khi nào thì niềm tin của nhà đầu tư mới quay trở lại với thị trường?
-Vì niềm tin không có đại lượng nào để đo lường, nên tôi nghĩ cũng rất khó để có thể đưa ra dự báo chính xác rằng bao lâu nữa thì niềm tin của người dân mới quay trở lại với thị trường. Nhất là trong bối cảnh nền kinh tế cả thế giới lẫn Việt Nam đều phải đương đầu với nhiều thách thức như hiện nay.
Chúng ta có thể thấy, nhiều nền kinh tế lớn như Mỹ hay một số quốc gia châu Âu cũng đều trong tình cảnh lao đao. Chưa kể lạm phát tăng cao, chiến sự Nga – Ukraine kéo dài,… đã tác động rất lớn đến kinh tế toàn cầu.
Phải hứng chịu quá nhiều khó khăn, doanh nghiệp trong nước đang rất thận trọng trong các hoạt động kinh doanh của mình, đặc biệt là những doanh nghiệp liên quan đến xuất, nhập khẩu.
Do đó, tôi cho rằng niềm tin trên thị trường sẽ trở lại khi các nền kinh tế lớn trên thế giới ổn định hơn và chúng ta giải quyết được bài toán tăng trưởng nội địa. Đây sẽ là một lực đỡ lớn để vực dậy nền kinh tế nói chung, qua đó giúp người lao động có thêm thu nhập.
Hai “ngôi sao hy vọng” cho thị trường bất động sản
Vậy, ông có đề xuất gì để tháo gỡ phần nào khó khăn trên thị trường bất động sản hiện nay?
-Một trong những khó khăn lớn nhất trên thị trường bất động sản hiện nay là hành lang pháp lý. Theo tôi, cần phải quyết liệt hơn nữa trong công tác phân cấp, phân quyền; quyết liệt hơn trong giải quyết khó khăn pháp lý. Đồng thời, bổ sung thêm những quy định cần thiết chưa có trong luật.
Từ đó, giúp ngành địa ốc tạo ra sản phẩm phục vụ cho xã hội, tạo ra doanh thu cho doanh nghiệp và đóng góp vào ngân sách quốc gia.
Từ nay đến cuối năm, liệu phân khúc nào sẽ có sự phục hồi nhỉnh hơn và trở thành “ngôi sao hy vọng” trên bức tranh toàn cảnh của thị trường bất động sản?
-Đối với các quốc gia có dân số ở ngưỡng khoảng 100 triệu người trở lên, bất động sản nhà ở vẫn luôn là bài toán lớn mà họ phải “đau đầu”, Việt Nam cũng không phải ngoại lệ. Đặc biệt ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM thì lại càng cần nhiều sản phẩm nhà ở để đáp ứng nhu cầu an cư. Thêm vào đó, nước ta cũng có lợi thế về tự nhiên khi sở hữu đường bờ biển kéo dài khoảng 3.260 km trải dài từ Bắc xuống Nam nên rất giàu tiềm năng du lịch.
Vì vậy, với những nỗ lực của Chính phủ cùng các cơ quan ban ngành trong thời gian qua, 2 phân khúc mà tôi kỳ vọng sẽ phục hồi sớm nhất trên thị trường là bất động sản du lịch và bất động sản nhà ở.
Trong đó, với bất động sản du lịch, đà phục hồi phải đi kèm với điều kiện từ nay đến cuối năm, chúng ta kiểm soát tốt và không còn phải chịu nhiều tác động tiêu cực từ đại dịch Covid-19. Song song với đó, không bị cấm các chuyến bay quốc tế, chính sách thị thực được cởi mở, thông thoáng nhằm kích cầu du lịch cũng như nới lỏng visa cho du khách.
Còn với bất động sản nhà ở, những sản phẩm tầm trung có giá trị vừa phải sẽ là điểm sáng. Trong đó, loại hình đại diện là chung cư vì vừa giải quyết được quy hoạch lõi nén đô thị, vừa có giá mềm hơn so với biệt thự, nhà phố. Những sản phẩm này phù hợp với mô hình phát triển cũng như quỹ đất ở các đại đô thị, đáp ứng được lượng dân số lớn không chỉ ở địa phương mà còn từ các tỉnh thành khác đổ về sinh sống, học tập và làm việc.
Ngoài ra, thời điểm cuối năm là lúc mùa du lịch diễn ra khi lượng du khách gia tăng và thị trường nhà ở cũng trở nên sôi động hơn. Người dân làm lụng cả năm và thường có xu hướng tranh thủ mua nhà trước thềm đón Tết. Vì lẽ đó, có thể những tháng cuối năm sẽ là khoảng thời gian mà sự bứt tốc của 2 phân khúc này trở nên rõ nét nhất.
Xin trân trọng cảm ơn ông!
Nguôn VnBusiness
